فهرست
فهرست
در این تحلیل هشت فاکتور مهم و تاثیرگذار بر قیمت مسکن مورد بررسی قرار گرفته که به نظر می‌آید توسط تحلیلگران مورد رصد قرار گیرد و به‌روز رسانی شود. این هشت فاکتور عبارتند از:
بازدهی مسکن نسبت به ۲۲ سال پیش حدودا ۹ هزار درصد بوده، البته اعداد سقف و کف مسکن بازدهی حدودا ۱۳ هزار درصدی را نشان می‌دهد. به جز سه بازه زمانی، در کل ۲۲ سال گذشته، مسکن همیشه با رشد همراه بوده و رکود به معنای واقعی وجود نداشته است. در واقع هیچ گاه بحران مسکن از یک سال فراتر نرفته است.
در چنین شرایطی در حال حاضر رکود فعلی مسکن حدودا هشت فصل (با انتشار آمار پاییز و زمستان و پیش‌بینی تداوم رکود) ادامه داشته و نیز نباید شاهد یک رکود پایدار در بلند مدت بود. هر چند که برخی از فاکتورهای دیگر در حوزه مسکن این موضوع را رد می‌کند اما این فاکتور به تنهایی نشان می‌دهد رکود مسکن پایدار نخواهد بود.
نرخ اجاره عملا با قیمت مسکن بی‌ارتباط است. به جز در بازه زمانی کوتاهی که قیمت مسکن کاهش داشته و نرخ اجاره نیز همراه با آن کم شده است، در رکود و در اوج قیمت مسکن، بهای اجاره همواره رشد داشته است. در برهه‌ای قیمت زمین و ساختمان کلنگی رشد زیادتری را نسبت به قیمت زیر بنای مسکونی ثبت نمود که بلافاصله تعدیل شد.
قیمت مسکن در حال حاضر از حالت نزولی خارج شده، در برابر هر گونه افت مقاومت می‌کند و وارد دوره تثبیت قیمت‌ها شده است. مفروضات این جدول و جدول قبلی می تواند این گونه تعبیر شود که شاید هیچ گاه افت قیمت مسکن به معنای واقعی رخ ندهد و مسکن صرفا در رکود و تثبیت قیمت بماند.
رشد تعداد پروانه‌های صادر شده حاکی از اقبال سرمایه‌گذاران به سرمایه‌گذاری در این حوزه است که معمولا با رشد قیمت مسکن نیز همراه خواهد بود. «تعداد پروانه مسکن» نسبت به «قیمت مسکن» متغیر پیش‌رو بوده و آن‌گونه که از این نمودار بر می‌آید حداقل سه فصل جلوتر از قیمت مسکن است.
علاوه بر آن، هرگاه تعداد پروانه‌ها افت یا رشد معنی داری را تجربه می‌کند در فصول بعدی قیمت مسکن نیز با آن همراه خواهد شد. در حال حاضر افت تعداد پروانه‌های صادره به گونه‌ای است که نسبت به اوج خود حدودا یک پنجم شده است. طبیعی است که با چنین فرضی تثبیت قیمت مسکن نمی‌تواند توجیه داشته و قیمت مسکن میبایست افت بیشتری را تجربه نماید.
در مورد قیمت مسکن ذهنیت عموم این است که بازدهی مسکن در سالیان گذشته بسیار زیاد بوده، این موضوع البته به به نوعی تایید میشود. به عنوان مثال، طبق داده های مرکز ملی آمار، میانگین فروش یک متر مربع زمین یا ساختمان مسکونی کلنگی کل شهر تهران در تابستان سال جاری نسبت به فروردین ۸۸ حدودا چند ده برابر شده است.
البته اگر سقف و کف قیمتی مبنای محاسبه قرار گیرند رشد مسکن در بازه حدودا ۶ ساله بیشتر از ۴۰۰ درصد بوده است که با ذهنیت عمومی نیز متناسب است. همانگونه که می دانید این رشد با احتساب قیمت دلاری مسکن در تهران عملا رخ نداده و داده ها نشان می‌دهد قیمت مسکن نسبت به دلار تغییر خاصی نداشته است. این موضوع نشان می دهد قیمت مسکن در تهران با قیمت مسکن در کل منطقه باید مورد مقایسه قرار گیرد.
نرخ سود بانکی در ایران بسیار بالاست، با نرخ سود بانکی ۲۰ درصد بازگشت سرمایه یک سرمایه گذار به صورت ساده ۵ ساله است که در مقایسه با بازدهی سایر بازارهای موازی بسیار زیاد است. در نتیجه بخش اعظمی از سرمایه گذاران حوزه مسکن در حال حاضر اقدام به تجمیع سرمایه‌های خود در بانک نمودند که این موضوع به رکود مسکن دامن زده است.
نرخ سود بانکی به نسبت سایر کشورهای دنیا نیز زیاد می باشد، به عنوان مثال در حال حاضر بیش از نیمی از کشورهای دنیا (حدودا ۶۶ درصد) نرخ بهره بدون ریسک زیر پنج درصد دارند و ۸۰ درصد آنها سود زیر ۱۰% دارند. کشورمان با سود بانکی ۲۰ درصدی در بین پنج کشور اول دنیا قرار دارد (رتبه چهارم).
زمانی این موضوع حادتر میشود که بدانیم اختلاف بین تورم و سود بانکی نیز در ایران بسیار بالا است. در حال حاضر تورم یکسال گذشته از دی ماه ۹۴ تا دی ماه ۹۳ رقمی معادل ۱۲.۲ درصد است که اختلاف با آن با سود بانکی رقمی معادل ۷.۸ درصد سود خالص و واقعی را به سرمایه گذاران هدیه می دهد.
چنین رقمی در تاریخ کشور سابقه نداشته است است و همچنین در دنیا نیز این رقم (اختلاف بین سود و تورم)، بسیار نادر است به گونه‌ای که حتی سود اسمی اکثر از کشورهای دنیا زیر ۷.۸ درصد است. در نتیجه سرمایه‌گذارانی که ۷.۸ درصد سود واقعی و خالص (کسر تورم از سود اسمی) دریافت می‌کنند هیچ انگیزه‌ای به فعالیت در حوزه مسکن و سایر بازارهای موازی ندارند. هر زمان که اختلاف بین نرخ سود بانکی و نرخ تورم به رقم معقول و منطقی رسید می‌توان پیش‌بینی نمود که سرمایه از بانک به سمت بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن حرکت خواهد کرد.
استنباط عموم مردم این است که در گذشته راحت‌تر می‌شد خانه خرید و هر ساله نسبت به سال گذشته خرید خانه سخت‌تر میشود، به گونه‌ای که مهمترین دلیل رکود مسکن همین کاهش قدرت خرید آن است. این استنباط هم به نوعی درست است و هم به نوعی غلط.
طبق داده‌های بانک مرکزی، درآمد هر خانوار در ۱۵ سال گذشته (به طور سالانه) حدوداً ۲۰ درصد رشد داشت، اما متوسط رشد سالانه قیمت مسکن در همین بازه زمانی، رقمی معادل ۳۴ درصد بوده است. طبیعی است که قدرت خرید هر خانوار کاهنده شد.
در سالیان گذشته قیمت مسکن رشد بیشتری نسبت به درآمد خانوار داشته است که این موضوع فشار بیشتری به خانوارها جهت خرید مسکن آورده و ازین دیدگاه نظر تحلیلگران مدعی آن قدر مسکن گران شده که دیگر نمی‌توان آن را خرید» درست است.
این استنباط البته به نوعی میتواند رد شود، چرا که قدرت خرید هر متر مسکونی در ۱۵ سال گذشته توسط هر خانوار صرفا کاهنده نبوده و حتی در چند سال گذشته افزاینده نیز بوده است. در سال ۱۳۷۹ یک خانوار ایرانی (به‌طور متوسط) با تمام درآمد خود می‌توانست ۲۷.۵ متر خانه مسکونی در شهر تهران بخرد که در طی سال‌های گذشته این رقم کم‌تر شده است، اما بر خلاف تصور عموم کف این عدد مربوط به سال‌های اخیر نیست.
یک عامل مهم دیگر در پیش‌بینی تحلیلی قیمت مسکن، جمعیت کشور و مهم‌تر از آن جمعیت شهر تهران (موضوع مورد بحث) است. علاوه بر داده های مربوط به جمعیت، تعداد خانوارها و آمار طلاق و ازدواج نیز در رتبه‌های بعدی اهمیت قرار دارند.
طبیعی است که هریک از موارد فوق هر چقدر زیادتر باشد رونق مسکن بیشتر میشود. پر واضح است رشد جمعیت کشور، کاهنده است. طبق داده‌های مرکز ملی آمار که با چهار پیش فرض، جمعیت کشور را تا سال ۱۴۳۰ پیش بینی نموده، نتیجه هر چهار پیش‌فرض کاهش رشد جمعیت در سال‌های آتی است. طبیعی است که رونق در مسکن با کاهش رشد جمعیت همانند گذشته نخواهد بود و در نهایت اگر رونقی هم پیش‌بینی شود معقول و منطقی خواهد بود.
بعد از رشد جمعیت رشد تعداد خانوار، ازدواج و طلاق مهمترین فاکتورهای پیش‌بینی هستند. طبیعی است که متغیر وابسته به مسکن، «تعداد خانوار» و نه «رشد جمعیت» است. طبق داده‌های موجود رشد خانوار رابطه مستقیم با رشد جمعیت دارد و برخلاف نظرات برخی از تحلیلگران انحراف خاصی بین این دو مشاهده نشده است. در نتیجه این روند برای سال‌های آتی نیز پیش‌بینی میشود و در چنین شرایطی انتظار رشد جمعیت و رشد خانوار خارج از پیش‌بینی‌های انجام شده وجود ندارد.
در تحلیل قیمت مسکن جالب است که هم رشد ازدواج بر قیمت مسکن موثر است و هم رشد طلاق، البته وزن ازدواج بر قیمت مسکن بیشتر است. در ۱۱ سال گذشته تعداد ازدواج هشت درصد کم شده اما تعداد طلاق حدودا ۸۸ درصد رشد داشته است اما در مجموع حتی اگر تاثیر ازدواج و طلاق به یک اندازه لحاظ شود باز هم مجموع ازدواج و طلاق در کشور در ۱۱ سال گذشته کاهشی بوده و به نظر نمی‌رسد با رشد خیره کننده‌ای روبرو شود؛ چرا که تعداد ازدواج در پنج سال گذشته کاهنده بوده، نسبت ازدواج به طلاق نیز اخیرا ثابت بوده و رشد طلاق نیز متوقف شده است. در نتیجه نمی‌توان منتظر اتفاق ویژه‌ای آن‌گونه که بر قیمت مسکن موثر باشد را داشت.
در این تحلیل برخی از فاکتورهای مهم پیش روی تحلیل مسکن مورد بررسی قرار گرفت؛ طبیعی است که موارد بسیار مهم دیگری نیز وجود داشته باشد، از جمله ارتباط بین رشد مسکن و تورم، شرایط رشد قیمت مسکن در منطقه، افزایش وام مسکن، قیمت مصالح ساختمانی، شرایط مسکن مهر و … که در این تحلیل مغفول ماندند و در مقالات بعدی مورد بحث قرار خواهند گرفت. اما طبق همین داده‌های فوق می‌توان نتیجه‌گیری کرد که وزنه به سمت تداوم رکود در مسکن سنگین‌تر بوده و در کوتاه مدت نباید منتظر اتفاق ویژه‌ای در این حوزه بود، در بلندمدت نیز بسته به تغییر هر فاکتور، قیمت مسکن میتواند تغییرات قابل توجهی داشته باشد، اما به نظر می‌رسد که این فاکتورها، دیگر همانند گذشته نوسانات شدید نداشته باشند، در نتیجه رونقی اگر هم باشد معقول خواهد بود
اوووپس! نمی توانیم فرم شما را بیابیم.
